3 удобные схемы продажи ипотечной квартиры

Считается, что продажа ипотечной квартиры, обремененной залогом, - сложный процесс, и найти покупателя на такую недвижимость сложно. Я расскажу Вам об основных схемах купли-продажи квартир из под залога.

Схема №1 – погашение долга через банковскую ячейку

Первая схема применяется в случае, если у продавца есть большая задолженность по кредиту. Ему нужно получить согласие банка-кредитора на продажу жилья, которое находится в залоге.

Для расчетов по сделке используются две банковские ячейки.

В первую ячейку покупатель закладывает сумму, соответствующую непогашенной задолженности продавца перед банком. Остаток он кладет в другую ячейку. После этого подписывается договор купли-продажи и направляется на регистрацию в Росреестр.

После того как покупатель получил право собственности на квартиру, банк изымает остаток долга из ячейки №1 и разрешает покупателю снять залог (выдается соответствующее письмо). А продавец ипотечной квартиры забирает причитающуюся ему разницу из ячейки №2.

Схема №2 – погашение долга внесением аванса на расчетный счет

Вторая схема применяется, если остаток долга по кредиту относительно невелик. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи, условием которого является внесение аванса, эквивалентного остатку ипотечной задолженности за квартиру. Продавец вносит этот аванс на расчетный счет в банке-кредиторе, и погашает ипотечный кредит досрочно.

После этого Росреестр снимет обременение (залог) с квартиры. Дальнейшее оформление сделки проходит по классическому сценарию – с оформлением договора купли-продажи, регистрацией перехода прав и взаиморасчетами.

Схема №3 – замена ипотечных должников

В редких случаях применяется схема продажи ипотечной квартиры без снятия обременения. Обязательства продавца перед банком-кредитором переходят к покупателю. То есть, по сути, продается не квартира, а кредит, в результате сделки покупатель квартиры становится новым заемщиком по ипотечному кредиту.

Чаще всего используют вторую схему – с досрочным погашением ипотеки перед продажей жилья.